作为在宏福苑出生、成长及居住三十年的大埔人，笔者与一众灾民感受到同一份切肤之痛。这片乐土成就了一代代宏福人的回忆，也是笔者由在学到执业至今的后盾，至此唯有用法律知识与服务回馈这片土壤。
灾后两个月，短期情况喘定，灾民却心知大众的关注热度终会减退，往后的中长期挑战仍然艰巨。藉此，笔者希望为各界整合居民短中长期的法律需要，让居民在法律事务上不致独行；也同时归纳过去两个月各界就法律的关注与发展，以史为据。
灾后公众关注 法律界极速响应
犹记得2025年11月26日，亲朋好友收到大火消息后心急如焚，作为灾民家属，除了简短报平安外，面对太多未知之数，实在无法消化。邻里各散东西，各自寻找新住处，却是悲痛未愈，问题未解。
稍为安顿后，灾民开始考虑各类法律实务，这有赖法律界极速响应。11月27日，香港律师会成立法律咨询热线并招募义工。12月4日起，律师会统筹律师包括笔者进入过渡性房屋，为暂置的灾民提供现场法律咨询。
在公众层面，警方以涉嫌误杀拘捕逾10 人；廉政公署就贪污拘捕涉及工程的人士，又拘捕新旧法团主席。12月12日，政府成立独立委员会，审视事故，防止灾祸重演。
1月6日，土地审裁处开庭审理政府的申请，批准引用香港法例第344章《建筑物管理条例》第31条，解散宏福苑法团管委会，并委任合安管理有限公司为管理人。
针对法律制度，大律师公会率先成立小组，研究相关条例。1月15日，民青局提出《建筑物管理条例》的修订方向，其中包括提高大型维修工程及大额采购决定之亲身出席和投票门坎，限制持有业主委任代表文书的上限、完善利益申报等。大众的共识是，灾祸一次都嫌多，制度必须优化以杜绝隐患。
短中长期法律需要整合
公众焦点从救灾转换到制度优化，无可厚非。然而，灾民本身的法律需要，具有持续性与复杂性。
在笔者为灾民进行法律咨询时，灾民的提问涵盖保险理赔、物业产权、遗产继承、民事索偿、租务事宜、大厦管理等，环环相扣，且带有大量不确定性，律师能够提供的，除了是聆听、问候及安慰，也需要与灾民一同预视未来的可能需要，继而提供适用的法律原则与指引方向。
短期法律需要
罹难者身分辨认：灾后最伤痛的一幕，就是灾民纵然得知家人噩耗后，未能找到及辨认遗体，以致生死注册处未能直接发出死亡证，偏偏死亡证是一般遗产承办不可或缺的文件。笔者曾接获查询，家属要根据香港法例第504章《死因裁判官条例》第41条，向死因裁判庭申请「死亡事实证明书」以支持遗产承办申请，如未能由法医完成验尸，则须由有适当利害关系的人士陈述理由，以支持证明书的发出。1月15日，保安局局长公布死亡人数共168人，所有遗体已确认。
保险实时理赔：不少保险公司为响应灾民逼切需要，针对家居保或火险进行加急审批，有些更省却理赔步骤，直接放款。经审批的放款，一般要求承保人签署文件，确认「完全及最终」解决针对保险公司就本次事件的申索。承保人为谨慎起见，应审阅保单范围及向保险经纪查询，确认没有（或自愿放弃）针对该保单的余下申索，才作出知情决定。
租务安排：不少灾民是租住宏福苑，又有不少是出租的业主。他们关注租约责任是否搁置，还是直接终止，而租约保证金又该如何处理。有些租约包括不可抗力条文，列明适用情况及后续处理；法律界也有说法认为，由于灾民在短中期根本不能再回到单位居住，合约受挫失效 (frustration)原则适用，租约应予直接终止。可是，所幸未受波及的宏志阁居民情况或许有异，始终要以个别租约及实际情况判断。
中期法律需要
遗产承办： 12月10日，司法机构宣布优先处理与宏福苑相关的遗产承办与死因裁判程序。然而，遗产承办处积压案件众多，相信审批过程仍以月计。特别是，遗产相关法律具复杂性，家属未必熟悉申请文件及基础，而遗产承办处从保护遗产的责任角度出发下，有机会需要对家属发出质询，其时申请人则要另花时间研究与回复质询。业主的遗产承办书发出后，遗产管理人可行使有关物业单位的权利，惟将物业转让予遗产受益人的过程则牵涉「允许书」。
按揭安排：11月29日，房委会宣布放宽按揭贷款保证契据内有关按揭还款期及还款额的规定，一般按揭银行随后提供6个月按揭及个人贷款暂免还款安排，也豁免罚息。即是说，2026年5月下旬前，灾民或需面临按揭新安排，其时遇有强制执行与接管，或更改按揭，灾民除与银行直接联系外，也牵涉法律文书。
大厦管理：居民口耳相传问及，法团管委会被接管后，业主是否失去「申诉权」。其实，业主申诉的主要体现方式，一直是透过在业主大会中投票，以及集齐一定人数要求召开会议，这些权利与管委会存亡并不挂钩。然而，解散管委会在香港并无先例，有人误解是情有可原。这些讨论反映到，居民与合安管理有限公司作为管理人之间的法律关系与权责分工，十分重要。
长期法律需要
物业产权：1月10日，政府向居民发放问卷，就长远安置收集意见。从居民角度，这是一个分水岭，由灾后短期安置，走向中长期适应与终极选择。除非原幢保留，否则所有安置选项必然牵涉业权转让，包括由政府以现金购买业权，或政府以「楼换楼」方式交换单位业权等。业权转让是最主要法律服务之一，物业产权以数百万计，宜交由专业人士协助审慎处理。
长者居民授权：许多宏福业主年届七十，灾后消耗大量心力，令不少长辈状态大不如前，令人担心。可是，不论是与政府签署业权转让、申请居屋或绿置居等文件，或是出席业主大会投票，前提都是长辈具备精神行为能力行事。长辈们可考虑，是否需要预早在律师及医生席前订立持久授权书，在日后失去精神行为能力（例如失智、脑退化）时，仍有获授权且可信赖的亲属或人士，代为处理财政事宜并优先将资产用于长辈本人身上，包括处理宏福苑业权相关文件。
民事申索：不少居民问及民事追讨。人身伤亡的索偿时效为意外发生或得知伤亡后的三年，即2028年11月。针对追讨对象，居民可留意相关的刑事案件，一经定罪，刑事定罪事实一般可以成为民事责任中的决定性证据，然而仍需处理被告行为与居民的损失之间的因果关系。当然，民事申索耗时，索偿金额计算复杂且有变量，被告人支付赔偿金与讼费的财政能力不定，保险公司未必愿意代为兴讼，这全都是居民决定是否兴讼的因素之一。
灾后反思法律本身
本文的焦点是，灾民的需要不是一时，而是具有持续性。法律服务的走向，也应该由处理当然急务，逐渐升华成长远可靠的「同行」关系。
法律一贯予人的印象是高尚、稳定，但也容易被视为离地、僵化。宏福苑火灾善后中，法律界打破一贯印象，迅速现身灾民当中提供法律意见，安排具弹性。
法律行业予人的另一传统印象，就是部门细化，外界将律师按法律领域分门别类。可是，灾民的法律关注往往是环环相扣，律师需要具备同时就多项法律范畴提供意见的能力。
灾民与一般客户一样不是法律专家，要在有限时间内有序表达其需要，确实不容易。律师若能在短时间内梳理事实与适用法律，然后有系统地归纳与表达，这对灾民及其他客户而言至关重要。
后记
记得陪同家人到过渡性房屋签署入住文件当天，既感激各界的快速慷慨支持，却同时为了家人有一天竟然成为服务受众而无语。至今，笔者与灾民一样，每天心心念念希望回到老家，尝试找回尘封的珍贵照片，然后好好与这个家、这个小区道谢、道别。
宏福苑的美，不仅是地点方便、风景怡人；对宏福人而言，这个家园是岁月静好的明证；闲时以单车代步，西往大埔墟，南往吐露港，北往大尾督；家庭主妇们在屋苑规划的乐陶园耕田种菜，邻里一同分享耕作成果，蕃茄、潺菜、白萝卜，都是自家心意的好味道。屋苑中的公园游玩设施，盛载着旧日的回忆，也因此成为电影场景。
一场大火带来巨变，家园守不住，连生命也显得格外脆弱。然而，心中的回忆与使命，是仍然可以守住的。
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