作為在宏福苑出生、成長及居住三十年的大埔人，筆者與一眾災民感受到同一份切膚之痛。這片樂土成就了一代代宏福人的回憶，也是筆者由在學到執業至今的後盾，至此唯有用法律知識與服務回饋這片土壤。
災後兩個月，短期情況喘定，災民卻心知大眾的關注熱度終會減退，往後的中長期挑戰仍然艱巨。藉此，筆者希望為各界整合居民短中長期的法律需要，讓居民在法律事務上不致獨行；也同時歸納過去兩個月各界就法律的關注與發展，以史為據。
災後公眾關注 法律界極速回應
猶記得2025年11月26日，親朋好友收到大火消息後心急如焚，作為災民家屬，除了簡短報平安外，面對太多未知之數，實在無法消化。鄰里各散東西，各自尋找新住處，卻是悲痛未癒，問題未解。
稍為安頓後，災民開始考慮各類法律實務，這有賴法律界極速回應。11月27日，香港律師會成立法律諮詢熱線並招募義工。12月4日起，律師會統籌律師包括筆者進入過渡性房屋，為暫置的災民提供現場法律諮詢。
在公眾層面，警方以涉嫌誤殺拘捕逾10 人；廉政公署就貪污拘捕涉及工程的人士，又拘捕新舊法團主席。12月12日，政府成立獨立委員會，審視事故，防止災禍重演。
1月6日，土地審裁處開庭審理政府的申請，批准引用香港法例第344章《建築物管理條例》第31條，解散宏福苑法團管委會，並委任合安管理有限公司為管理人。
針對法律制度，大律師公會率先成立小組，研究相關條例。1月15日，民青局提出《建築物管理條例》的修訂方向，其中包括提高大型維修工程及大額採購決定之親身出席和投票門檻，限制持有業主委任代表文書的上限、完善利益申報等。大眾的共識是，災禍一次都嫌多，制度必須優化以杜絕隱患。
短中長期法律需要整合
公眾焦點從救災轉換到制度優化，無可厚非。然而，災民本身的法律需要，具有持續性與複雜性。
在筆者為災民進行法律諮詢時，災民的提問涵蓋保險理賠、物業產權、遺產繼承、民事索償、租務事宜、大廈管理等，環環相扣，且帶有大量不確定性，律師能夠提供的，除了是聆聽、問候及安慰，也需要與災民一同預視未來的可能需要，繼而提供適用的法律原則與指引方向。
短期法律需要
罹難者身分辨認：災後最傷痛的一幕，就是災民縱然得知家人噩耗後，未能找到及辨認遺體，以致生死註冊處未能直接發出死亡證，偏偏死亡證是一般遺產承辦不可或缺的文件。筆者曾接獲查詢，家屬要根據香港法例第504章《死因裁判官條例》第41條，向死因裁判庭申請「死亡事實證明書」以支持遺產承辦申請，如未能由法醫完成驗屍，則須由有適當利害關係的人士陳述理由，以支持證明書的發出。1月15日，保安局局長公佈死亡人數共168人，所有遺體已確認。
保險即時理賠：不少保險公司為回應災民逼切需要，針對家居保或火險進行加急審批，有些更省卻理賠步驟，直接放款。經審批的放款，一般要求承保人簽署文件，確認「完全及最終」解決針對保險公司就本次事件的申索。承保人為謹慎起見，應審閱保單範圍及向保險經紀查詢，確認沒有（或自願放棄）針對該保單的餘下申索，才作出知情決定。
租務安排：不少災民是租住宏福苑，又有不少是出租的業主。他們關注租約責任是否擱置，還是直接終止，而租約保證金又該如何處理。有些租約包括不可抗力條文，列明適用情況及後續處理；法律界也有說法認為，由於災民在短中期根本不能再回到單位居住，合約受挫失效 (frustration)原則適用，租約應予直接終止。可是，所幸未受波及的宏志閣居民情況或許有異，始終要以個別租約及實際情況判斷。
中期法律需要
遺產承辦： 12月10日，司法機構宣佈優先處理與宏福苑相關的遺產承辦與死因裁判程序。然而，遺產承辦處積壓案件眾多，相信審批過程仍以月計。特別是，遺產相關法律具複雜性，家屬未必熟悉申請文件及基礎，而遺產承辦處從保護遺產的責任角度出發下，有機會需要對家屬發出質詢，其時申請人則要另花時間研究與回覆質詢。業主的遺產承辦書發出後，遺產管理人可行使有關物業單位的權利，惟將物業轉讓予遺產受益人的過程則牽涉「允許書」。
按揭安排：11月29日，房委會宣佈放寬按揭貸款保證契據內有關按揭還款期及還款額的規定，一般按揭銀行隨後提供6個月按揭及個人貸款暫免還款安排，也豁免罰息。即是說，2026年5月下旬前，災民或需面臨按揭新安排，其時遇有強制執行與接管，或更改按揭，災民除與銀行直接聯繫外，也牽涉法律文書。
大廈管理：居民口耳相傳問及，法團管委會被接管後，業主是否失去「申訴權」。其實，業主申訴的主要體現方式，一直是透過在業主大會中投票，以及集齊一定人數要求召開會議，這些權利與管委會存亡並不掛鈎。然而，解散管委會在香港並無先例，有人誤解是情有可原。這些討論反映到，居民與合安管理有限公司作為管理人之間的法律關係與權責分工，十分重要。
長期法律需要
物業產權：1月10日，政府向居民發放問卷，就長遠安置收集意見。從居民角度，這是一個分水嶺，由災後短期安置，走向中長期適應與終極選擇。除非原幢保留，否則所有安置選項必然牽涉業權轉讓，包括由政府以現金購買業權，或政府以「樓換樓」方式交換單位業權等。業權轉讓是最主要法律服務之一，物業產權以數百萬計，宜交由專業人士協助審慎處理。
長者居民授權：許多宏福業主年屆七十，災後消耗大量心力，令不少長輩狀態大不如前，令人擔心。可是，不論是與政府簽署業權轉讓、申請居屋或綠置居等文件，或是出席業主大會投票，前提都是長輩具備精神行為能力行事。長輩們可考慮，是否需要預早在律師及醫生席前訂立持久授權書，在日後失去精神行為能力（例如失智、腦退化）時，仍有獲授權且可信賴的親屬或人士，代為處理財政事宜並優先將資產用於長輩本人身上，包括處理宏福苑業權相關文件。
民事申索：不少居民問及民事追討。人身傷亡的索償時效為意外發生或得知傷亡後的三年，即2028年11月。針對追討對象，居民可留意相關的刑事案件，一經定罪，刑事定罪事實一般可以成為民事責任中的決定性證據，然而仍需處理被告行為與居民的損失之間的因果關係。當然，民事申索耗時，索償金額計算複雜且有變數，被告人支付賠償金與訟費的財政能力不定，保險公司未必願意代為興訟，這全都是居民決定是否興訟的因素之一。
災後反思法律本身
本文的焦點是，災民的需要不是一時，而是具有持續性。法律服務的走向，也應該由處理當然急務，逐漸昇華成長遠可靠的「同行」關係。
法律一貫予人的印象是高尚、穩定，但也容易被視為離地、僵化。宏福苑火災善後中，法律界打破一貫印象，迅速現身災民當中提供法律意見，安排具彈性。
法律行業予人的另一傳統印象，就是部門細化，外界將律師按法律領域分門別類。可是，災民的法律關注往往是環環相扣，律師需要具備同時就多項法律範疇提供意見的能力。
災民與一般客戶一樣不是法律專家，要在有限時間內有序表達其需要，確實不容易。律師若能在短時間內梳理事實與適用法律，然後有系統地歸納與表達，這對災民及其他客戶而言至關重要。
後記
記得陪同家人到過渡性房屋簽署入住文件當天，既感激各界的快速慷慨支援，卻同時為了家人有一天竟然成為服務受眾而無語。至今，筆者與災民一樣，每天心心念念希望回到老家，嘗試找回塵封的珍貴照片，然後好好與這個家、這個社區道謝、道別。
宏福苑的美，不僅是地點方便、風景怡人；對宏福人而言，這個家園是歲月靜好的明證；閒時以單車代步，西往大埔墟，南往吐露港，北往大尾督；家庭主婦們在屋苑規劃的樂陶園耕田種菜，鄰里一同分享耕作成果，蕃茄、潺菜、白蘿蔔，都是自家心意的好味道。屋苑中的公園遊玩設施，盛載着舊日的回憶，也因此成為電影場景。
一場大火帶來巨變，家園守不住，連生命也顯得格外脆弱。然而，心中的回憶與使命，是仍然可以守住的。
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